Você gostou do imóvel, a localização é conveniente, o preço cabe no orçamento, mas o vendedor diz que "não tem escritura" e sugere a assinatura de um compromisso particular. É possível comprar?
Quando alguém diz que "não tem escritura", tecnicamente quer dizer que não tem registro imobiliário, e isto significa que estamos diante de um vendedor que não é o proprietário do imóvel. E é válido o dito popular segundo o qual "quem não registra não é dono", porque propriedade se prova com o registro da matrícula do imóvel. Logo, o contrato não será de compra e venda, mas de "promessa de compra e venda".
Podem parecer minúcias desprezíveis, mas não são. A diferença legal entre ser "comprador" e ser "promitente comprador" é enorme e refere-se, principalmente, à segurança jurídica.
De fato, o proprietário usa, vende, aluga, demole, dispõe do imóvel e pode até exigir a sua devolução de quem injustamente o ocupe - enfim, é dono do subsolo e do espaço aéreo e tem o que, na linguagem jurídica, se denomina “direito real”.
Já o "promitente comprador" tem o chamado "direito pessoal", algo que ele sempre poderá defender, mas, para tal, sempre enfrentará uma série de obstáculos jurídicos e, a cada discussão, precisará mostrar todos os seus documentos e provas, enquanto o proprietário basicamente exibe a certidão do registro imobiliário, isso basta. Em resumo, o “promitente comprador” está quase lá, mas ainda não detém a propriedade.
E se o "promitente vendedor" sumir ou, por uma razão qualquer, não outorgar a escritura no futuro, vão restar para o adquirente os intrincados caminhos judiciais, demorados e caros.
Assim, nada impede a negociação "sem escritura", mas jamais se terá a mesma segurança como quando efetivamente se compra o imóvel, com o registro da escritura no Cartório de Registro de Imóveis.
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